《民法典》中新增的“居住权”到底与我们有何关联?焦点问题都在这里 | 小花律师说法【第23期】
2021-03-26 23:59:18






《民法典》在物权编中新增设立了居住权,这一权利的设立呼应了公民对美好生活的需求,也为更好地保障公民权利作出重要贡献,是适应中国社会发展的科学立法、民主立法、依法立法的典范。



近期,小花律师团队便收到了不少街坊关于“居住权”的咨询,考虑到居住权与公民的生活息息相关,并且属于此次民法典的新增权利,这期小花律师就来和街坊们聊聊关于“居住权”的几个热点话题。



01

“居住权”的主要内容及其意义

《民法典》第三百六十六条规定,居住权是对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。即,根据法条的文义理解,居住权属于一种与普通百姓生活息息相关的较为基本的权利。然而在实际生活中,居住权影响的远远不止婚姻家事,其登记的方式及与其他担保物权的关系将对整个房产交易、租赁市场造成重大影响。


居住权制度起源于罗马法,关于我国是否应当引入居住权制度,早在《物权法》编制时就存在争议。2002年至2005年《物权法(草案)三次征求意见稿》中均就居住权作出规定,但在2007年正式颁布的《物权法》中还是予以删除。当时立法者认为居住权使用范围较窄,如基于家庭关系的居住问题可适用《婚姻法》有关抚养、赡养等规定,基于租赁关系的居住问题可适用《合同法》等有关法律规定。


面对时代的发展,由于商品房购买仅能保障购房人的居住权益,立法者认为仅以经济适用房、廉租房等保障性住房去补充帮助中低收入社会成员实现其居住需求尚有不足,居住权的设立更能兼顾商品房购买的稳定性和房屋租赁的灵活性,并能克服传统二元化房屋供应体系的弊端,对实现“人民群众住有所居”的目的更有现实意义。


2

如何设立居住权?

居住权可以通过订立书面合同或者遗嘱方式设立。居住权合同条款一般包括:当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。


3

居住权有期限限制吗?

居住权的期限是没有限制的。居住权的期限由当事人自行约定,没有长短限制,5年、10年、20年均可。如果没有约定期限,则居住权人可以一直居住,直至死亡。


4

居住权是有偿设立吗?

根据《民法典》第三百六十八条规定,原则上居住权无偿设立,但是当事人另行约定有偿设立。


5

法人或其他非法人组织可以享有居住权吗?

根据民法典规定,居住权之目的是“满足生活居住的需要”。最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典物权编理解和适用》中也明确了“居住”一词本身就表明了强烈的人身性,其权利主体只能是自然人,法人或其他组织对房屋只能是“使用”、“利用”,而不可能是“居住”。因此,就目前而言,仅自然人能享有居住权。



看了这么多,街坊们可能还不能很好地把这些法律条文对应到生活场景中,那不如就让我们来看看两个具体案例中关于“居住权”的重要作用吧!


小花律师说法(本期律师:汤小花)


案例一


老王在妻子去世之后一直在独自生活,子女工作繁忙,难以照料父亲的日常起居,便给父亲聘请了小王做保姆。父亲老王感念小王多年如一的悉心照料,担心小王在其死后无处可居,想给小王提供一个居所保障,但又怕将房屋留给小王之后子女对此心有嫌隙,弄得亲人之间反目成仇。


在《民法典》出台之前,老王如果想在其死后给小王提供居所保障,只能通过遗赠或签订遗赠扶养协议的形式,将房屋所有权过户给小王。但此种形式必然导致房屋所有权旁落子女之外,实践中可能会有子女予以反对,容易引起亲属之间的误会和矛盾。


在《民法典》出台之后,老王可以在设立遗嘱的同时,在遗嘱中明确在该房屋上为小王设立一个居住权,居住权的存续期间以小王的有生之年为限。如此一来,在老王百年之后,子女可以继续按照遗嘱继承的形式取得房屋的所有权,但与此同时,子女也需要按照遗嘱的内容承担在该房屋上为小王设立居住权的义务。小王有权凭借包含设立居住权的意思表示的遗嘱去办理居住权设立登记,在登记之后,老王的子女需要保证小王在有生之年有权继续在该房屋内居住,不得予以妨碍。



案例二


甲和乙在婚姻关系存续期间购买了一套房屋,后二人感情破裂欲意离婚,双方协议约定由男方甲享有全部的房屋所有权,并由男方甲补偿房屋折价款100万元给女方乙。不过女方乙担心其放弃了房屋所有权之后,男方不能如期向其补偿相应款项,故双方还约定在男方甲全额支付补偿款之前,女方乙有权在该房屋内居住。


在《民法典》出台之前,此种约定虽然可以在一定程度上促使男方在约定期间支付折价补偿款,但如若碰到“人品堪忧”的对方在取得房屋所有权之后将房屋另行出售,并隐匿房款拒不支付折价补偿款的情形,此种约定则很有可能落空,难以实现女方如期取得房屋折价补偿款的目的。


在《民法典》出台之后,女方乙即可以通过与男方甲约定设立居住权的方式,更好地保护己方的利益。双方可以在离婚时协议约定房屋归男方所有,男方应当向女方支付一定数额的房屋折价补偿款,并且女方在男方足额给付前述房屋折价补偿款之前对于该房屋享有居住权。此后,女方在将该房屋所有权完全过户给男方的同时,可以要求男方给女方办理居住权设立登记,居住权的存续期间以男方向女方全额支付一定数额的房屋折价补偿款为限。


此后,女方虽失去了该房屋的所有权,但可以在该房屋内居住,直至男方向其全额支付完毕房屋折价补偿款,双方方可再行将该居住权登记予以注销。在居住权存续期间,女方对于房屋所享有的居住权可以对抗男方的房屋所有权,即使男方将该房屋另行出售,因为该居住权已经登记,女方对于房屋所享有的居住权亦可以对抗新的房屋买受人。






本期普法内容就到这里,各位街坊若还有疑问,欢迎在留言区或后台给小花律师留言进一步咨询哦!

本期完


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